Paragrafen

In deze paragraaf geven we een toelichting op de financiële positie van het Grondbedrijf aan de hand van de risico’s in relatie tot de reserves. Dit geeft inzicht in het weerstandsvermogen, de financiële positie van het Grondbedrijf op de korte termijn (< 3 jaar) en de lange termijn (> 3 jaar).

Risico’s
Binnen de risico’s wordt conform de nota Grondbeleid en de nota Risicosturing en Weerstandsvermogen onderscheid gemaakt tussen risico’s binnen projecten en algemene risico's. Dit kunnen zowel positieve als negatieve risico's zijn. 

De positieve risico’s zijn de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties. De projectspecifieke risico’s hebben betrekking op de grondexploitaties. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden, gaan we in deze paragraaf niet inhoudelijk in op de risico’s. Met betrekking tot de risico's moet worden gedacht aan onzekerheden over kosten en opbrengsten, saneringsrisico’s, kans op archeologische vondsten enzovoort. 

De algemene risico’s zijn onder meer van toepassing op algemene uitgangspunten bij de actualisatie van de grondexploitaties. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op afwijkingen op de parameters als kosten- en opbrengstenstijging die een beeld geven van de economische groeiverwachting. Met deze risico’s wordt de onzekerheid van de markt weerspiegeld.

Korte termijn (< 3 jaar)  
De risico’s die zich binnen drie jaar kunnen voordoen, bepalen de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt aangeduid als de norm voor het weerstandsvermogen. De norm voor het weerstandsvermogen is gelijk aan de omvang van het risicoprofiel van het grondbedrijf en bedraagt momenteel € 61,4 miljoen (het gewogen totaal van de risico’s binnen een periode van drie jaar die betrekking hebben op het grondbedrijf met een betrouwbaarheid van 75%, analoog aan de overige risico’s van de gemeente). Door toevoeging van nieuwe exploitaties (met name Maasterras) is deze aanzienlijk toegenomen.

Lange termijn (> 3 jaar)  
Het totaal aan risico's binnen de grondexploitaties is hoger dan waar het grondbedrijf het benodigd weerstandsvermogen op baseert. Risico's waarvan het de verwachting is dat deze niet binnen de eerste drie jaar zullen optreden worden daarin niet meegenomen. Hiermee wordt voorkomen dat de weerstandscapaciteit onnodig hoog moet worden gehouden voor risico’s die zich mogelijk pas in de verre toekomst voordoen. Bovendien is de aanname dat risico’s die zich op een langere termijn voordoen beter beheerst kunnen worden. Er is vaak nog meer tijd en ruimte voor sturing.

Het risicoprofiel Grondbedrijf is fors toegenomen als gevolg van vaststelling van de grondexploitatie Maasterras. Dit komt door de omvang en looptijd van de ontwikkeling en de onzekerheid die dit met zich meebrengt. Door het gestegen risicoprofiel was het nodig om het benodigde weerstandsvermogen van het Grondbedrijf bij de Perspectiefnota aan te vullen.

Financiële positie Grondbedrijf 
Het verwachte resultaat van het Grondbedrijf op de lange termijn bedraagt € 32,2 miljoen positief, uitgaande van de resultaten van de grondexploitaties bij de Jaarrekening 2024, besluitvorming over nieuwe grondexploitaties en verwachte afwijkingen bij de Bestuursrapportage 2025. In dit resultaat is rekening gehouden met de getroffen voorzieningen en de verwachte resultaten van de projecten, de stand van de Reserve Grondbedrijf en de risico's. De toekomstige inkomsten zijn daarmee groter dan de risico's. Het saldo van de vermogenspositie is ten opzichte van de Prognose 2025 verbeterd met € 6,7 miljoen. Het verschil met de Jaarstukken 2024 wordt veroorzaakt doordat de toevoeging aan de reserve iets groter is dan de toename van het risicoprofiel. De negatieve eindwaarde van de nieuw toegevoegde exploitaties is middels een verliesvoorziening afgedekt. Deze hebben daardoor geen effect op de vermogenspositie.

Boekwaarde ten opzichte van totale baten gemeente.

Het verhoudingsgetal tussen boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie (BIE's) en de totale baten van de gemeente geeft een indicatie van het financieel risico dat de gemeente loopt met haar grondexploitaties. De ratio gaat in 2026 omlaag omdat het gereserveerde geld voor de toekomstige verliezen meer is toegenomen dan de boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie. Dat betekent dat het financiële risico is afgenomen, omdat een kleiner deel van de reeds gemaakte kosten nog moet worden terugverdiend met overige baten.

Economie
Naast de projectrisico’s, zijn de algemene risico’s opgenomen in het weerstandsvermogen. Deze zijn voor een groot deel het gevolg van de economische groeiverwachting en de omvang van de totale omzet van de portefeuille. De ontwikkeling van de economie is vertaald in parameters voor opbrengsten- en kostenstijging voor de komende jaren. Deze zijn van toepassing op alle grondexploitaties en worden dus niet gezien als project specifiek. Bij de Prognose 2026 wordt dit opnieuw bezien. Een bijstelling van de hoogte van de parameters heeft invloed op het saldo van de projecten. Voor de projecten met een verliesvoorziening leidt dit direct tot een mutatie van de Reserve Grondbedrijf. Voor het vaststellen van de Prognose Grondbedrijf 2026 wordt een nieuwe set parameters middels een collegebesluit vastgelegd. Deze parameters worden voorzien van een onderbouwing gebaseerd op relevante economische ontwikkelingen.

Toelichting totaal financiële positie
Op basis van de huidige vastgestelde grondexploitaties en grondexploitaties die in voorbereiding zijn, rekening houdend met de omvang van de Reserve Grondbedrijf en de risico's, is het de verwachting dat het resultaat over de volledige looptijd van deze ontwikkelingen positief zal zijn. Dit wordt uitgedrukt in het saldo van de vermogenspositie, die momenteel € 32,2 miljoen positief is.